產業地產的河北模式：成也北京 敗也北京？

中國幅員遼闊，不同城市產業發展階段不同、產業基礎不同，造成各地產業規劃和產業政策方向也各不相同。相較于住宅市場的標準化模式，產業地產項目更像是個非標產品。一城一策、一事一議在產業地產開發中十分常見，更別說各家模式之間的差異了。但是，由于歷史和地域的原因，我們仍能發現模式上相對類似的企業。本文就以華夏幸福、榮盛發展、宏泰發展三家上市公司為代表，探究產業地產的河北模式。

　　一、開發模式造就六大相似點

　　之所以選擇華夏幸福、榮盛發展、宏泰發展是因為這三家上市企業有較多的共同點：

　　1）均發跡于廊坊

　　2）均在環京區域重點布局

　　3）均較多選擇落位在產業基礎和經濟實力相對較弱的區域

　　4）均把一級開發看作核心業務之一

　　5）均通過產業帶動項目住宅銷售

　　6）均處于高負債率

　　三家如此相似與其開發模式緊密相關。

首先，三家企業會深度參與市鎮產業規劃、設計及定位。選擇經濟實力和產業基礎相對較弱的城市，原因在于當地政府受自身能力、產業基礎和企業資源制約，難以進行科學有效的規劃。而三家企業具備相應的能力、經驗和資源，很多時候通過輸出自己的專業特長，幫助地方政府完成產業規劃工作。如此，企業在幫助政府的同時，確保自己對項目整體開發的話語權。這種話語權通常在合同中以合作內容和排他條款的方式明確下來。

　　接下來，三家企業墊資進行土地一級整理及配套基礎設施建設。土地一級整理一定程度上讓三家企業掌控了后階段土地二級開發的節奏，起到了保盤作用。大規模的土地一級整理也能帶來穩定的業務收益。因此，一級開發對三家企業而言都是重要的業務板塊。規劃階段取得的話語權加上一級土地整理的保盤作用，三家企業敢于將招商工作進一步前置。在未取得土地使用權的情況下即開展招商，并與潛在招引對象提前簽訂框架協議。

　　隨后，政府會根據公開招拍掛的形式出讓土地使用權。企業取地后將進一步加快招商引資進程。多數情況下，項目所在地產業基礎薄弱、政策資源有限、尚未形成產業聚集，招商難度較大。三家企業通常用三種渠道招商：一、從自有企業資源庫中篩選；二、注入自有控股和參股實體企業；三、承接中心城市外溢和外遷企業。三家企業均重點布局環京的目的也在于此。與此同時，企業會通過其他優惠，彌補政府優惠政策的短板。其中一個比較特別的例子就是低價土地優惠。企業先行以市場價向政府購買土地，再以更低的價格轉讓給入駐企業，并幫助企業代建工廠，變相給與企業優惠，幫助招商。產業園區不斷成熟，為區域帶來了就業、人口、產值和稅收。當地經濟不斷向好，配套設施逐步完善，片區發展帶來了土地價值的提升。此時企業再大規模開發住宅物業。憑借前期低價獲得的住宅用地帶來巨大的利潤空間，最終通過住宅銷售兌現項目絕大部分的利潤。重點布局環京的另一大目的就在于承接北京外溢的人口和住房需求，幫助住宅物業的去化。「產業帶動住宅」是三家開發模式的根本。

　　這一模式的弊端也很明顯。項目開發周期長、前期投入大而回報低、產業的成敗很大程度上決定了項目的成敗。這就無可避免的導致了三家企業的高負債率。高負債帶來高風險，但是「河北模式」高風險的同時也伴隨著高回報。三家企業都用這一模式實現了快速發展。根據克而瑞發布的《 2019 年 1 - 6 月·中國房地產企業銷售榜 TOP 200 》，華夏幸福高居第 16 位，榮盛發展更成為近期的黑馬，排名攀升到了第 24 位。

　　二、什么造就了河北模式？

　　尋找區域價值「洼地」，通過外部力量實現產業導入推動片區發展，提升土地價值并以此獲利是河北模式的關鍵。這種以產業帶動住宅，以時間換取空間的商業模式之所以能夠取得成功，主要基于以下四點原因：

　　1）政策土壤

　　2）歷史機遇

　　3）區位優勢

　　4）政府支持

　　2002 年建設部出臺《大力推進市政公用市場化指導意見》，我國 PPP 模式由原先的試點階段進入到大力推廣階段。PPP 模式的應用給社會資本長期參與到新興產業市鎮的開發提供了有利條件。通過合理設置合作條款，可以變相實現一、二級聯動。河北模式前期以產業為切入口，花費大量時間、資金導入和培育片區產業，推動片區發展。若沒有一級土地開發確保后期的住宅土地資源，單靠產業部分項目的投入回收周期將會非常長，風險也會急劇增加。以固安縣政府與華夏幸福簽訂排他性的特許經營協議為例，雙方設立三浦威特園區建設發展有限公司（簡稱「三浦威特」）作為雙方合作的項目公司（ SPV ）。

這樣的合作方式給予了華夏幸福在規劃上的話語權，可以通過控制開發進度等方式保盤，有效避免了半路殺出程咬金的情況。可以說，PPP 模式給企業深度參與產城開發提供了必要的土壤。

　　成就河北模式的第二大原因來自于京津冀一體化，以及外遷和清退淘汰產業的歷史機遇。《關于加快河北省環首都經濟圈產業發展的實施意見》（冀政〔 2010 〕120 號）提出的總體設想是，在緊鄰北京、交通便利、基礎較好、潛力較大的縣（市、區）打造環首都經濟圈，簡稱「13 縣 1 圈 4 區 6 基地」。《河北省環首都新興產業示范區開發建設方案》（冀政函〔 2011 〕40 號）對開發建設環首都經濟圈作出了戰略部署，要求緊環首都的涿州、安次、淶水、涿鹿、懷來、赤城、豐寧、灤平、興隆、三河、大廠、香河、廣陽、固安等 14 個縣（市、區）開發建設新興產業示范區，使之成為主動對接北京產業的示范，擴大招商引資的平臺，加快高端產業聚集的載體，轉變發展方式的抓手。

　　2014 年 10 月 23 日，北京市出臺《北京市工業污染行業生產工藝調整退出及設備淘汰目錄》，明確列出 105 個行業與生產工藝、50 種設備必須退出北京市。三年過后，這一目錄的升級版問世。清退行業與生產工藝數量增加至 115 個，清退設備增加至 57 個。工信部《產業轉移指導目錄（ 2018 年本）》中指出：河北省優先承接發展電子信息、醫藥、智能制造裝備、汽車、軌道交通、航空航天、船舶及海洋工程裝備、機械、新能源、新材料、化工、食品紡織、輕工、生產性服務業、節能環保產業等 16 個產業。北京市市場監督管理局的《 2018 年北京市市場主體發展分析》中提到 2018 年北京遷出企業中有四分之一遷往津冀地區，其中遷移河北企業數量為 170 戶，占全部遷出企業比例 21.8% ，為接收北京遷出企業數量最多的省。

　　北京市清退淘汰產業，城市人口設定上限，疏解人口目標接近 150 萬人。近水樓臺先得月，緊貼北京的區位優勢使得環京市縣優先享受這些發展紅利。這也是成就河北模式的第三大原因。

　　盡管部分環京市縣經濟基礎相對薄弱，外遷產業對于基礎設施和人才要求并不高，短時間內通過基建投資即可彌補。企業更為看重的是市縣與北京之間的交通網絡。用好北京外遷產業資源能加速環京市縣的工業化和城鎮化進程，丑小鴨很快就蛻變成白天鵝。華夏幸福的成名作——固安工業園所在地固安縣，2002 年三產比例為 31.0 ：37.0 ：32.0 ，是個不折不扣的農業大縣。到 2017 年，三產比例已調整為 12.5 : 24.8 : 62.7 ，第三產業已經成為全縣的經濟發展最大引擎。固安縣坐落于天安門正南 50 公里，區位優勢無可比擬。2016 年榮盛發展落子興隆。興隆縣是有名的山楂、板栗之鄉，二、三產業基礎薄弱。但是，北京連通興隆的承平高速、京沈客專已在建設之中。通車后，承平高速出京第一站在興隆。同時，從北京坐京沈高鐵到興隆僅需 18 分鐘。

　　最后，模式的成敗還取決于當地政府的態度。河北模式的特點是投入資金大，開發周期長，收益多在開發的中后階段。若住宅用地無法保障，項目就不具備可行性。對于地方政府而言，風險同樣巨大。這類項目開發規模都在平方公里級別，有些更是達到幾十平方公里。項目對土地指標需求巨大，而指標又十分有限。這樣就造成一個項目的成敗直接影響全市縣的整體經濟發展情況。地方政府清楚自身產業基礎薄弱，能否招引來優質企業，優質企業會不會出現水土不服，最終能否為當地帶來持續的就業和稅收……地方政府對于這些問題都會存疑。如果政府不能全力支持企業，企業與政府不能形成長期捆綁的利益共同體，河北模式也就無法成功。這種利益共同體的形成有時是雙方相互妥協，被現實逼出來的。對于企業而言，需要深刻理解政府的需求和顧慮，在項目推進過程中合法合規，各階段完成既定目標，給政府吃下定心丸。對于地方政府而言，自身能力資源有限，單獨依靠自己難以享受到北京外遷產業和人口帶來的紅利。時不我待，政府必須盡快找到可以借助的力量。三家代表企業之所以選擇經濟實力較弱、產業基礎相對薄弱的市縣，一個原因就是這樣的地方政府可選擇面較少，相對容易與企業進行深度捆綁，形成利益共同體，榮辱與共。

　　遇到了北京外遷產業，疏解人口的歷史機遇。近水樓臺，環京市縣更有機會享受到這一紅利。而政策土壤讓社會資本有條件有興趣參與到新興產業市鎮的開發。加上地方政府的大力支持，與企業形成利益共同體，最終形成了具有一定特色的“河北模式”。總體來看，河北模式并未脫離產業地產開發的核心邏輯。依然是產業先行，土地升值后用住宅兌現利潤。而產業的發展借助北京外遷紅利實現了加速，項目風險也因此大大降低。

　　三、河北模式遇到的新問題

　　隨著時間推移，河北模式正在遭遇兩大新挑戰：

　　第一、環京市縣住宅市場受到北京影響巨大

　　河北模式是先投入產業，后從住宅市場賺回收益。因此，項目的資金量需要非常大。前期產業部分的投入需要由其他項目的住宅銷售不斷輸血來維系，導致住宅市場的利空會影響到項目整體，甚至是全公司的安危。產業培育和片區發展即使有北京外遷紅利加持，進展依然較慢。住宅去化不僅僅依靠本地購買力的培育，更需要北京外溢人口以及投資客的購房需求。然而，2017 年 317 政策的出臺讓北京以及環京多個市縣掀起限購浪潮。廊坊、張家口、保定、承德等多個城市位列其中。政策至今沒有松綁的跡象。華夏幸福、榮盛發展、宏泰發展都重倉在環京區域。華夏幸福盡管已經走向全國，但其 80% 左右的營收仍然來自環京地區。限購直接影響住宅去化和資金回流速度。若限購政策一直持續，河北模式在這些限購地區能否依然成立便打上了問號。

　　第二、政策管控，對 PPP 模式的要求日趨嚴格

　　環京非限購地區，河北模式同樣面臨挑戰。2019 年財金 10 號文（《財政部關于推進政府和社會資本合作規范發展的實施意見》）中明確指出：一、財政支出責任占比超過 5% 的地區，不得新上政府付費項目……將新上政府付費項目打捆、包裝為少量使用者付費項目，項目內容無實質關聯、使用者付費比例低于 10% 的，不予入庫；二、確保每一年度本級全部 PPP 項目從一般公共預算列支的財政支出責任，不超過當年本級一般公共預算支出的 10% 。新簽約項目不得從政府性基金預算、國有資本經營預算安排 PPP 項目運營補貼支出。建立 PPP 項目支出責任預警機制，對財政支出責任占比超過 7% 的地區進行風險提示，對超過 10% 的地區嚴禁新項目入庫。

　　這兩條政策不但堵死了經濟不發達地區利用土地出讓收入向產業地產開發商支付項目款項的通道，還通過對當地政府財政支出責任占比的嚴格限制，將這些地區政府所能承受的產城項目規模壓縮的很小。中央政府對地產類 PPP 項目的要求日趨嚴格，旨在杜絕假借 PPP 項目圈地開發房地產的現象發生。而 PPP 一直為河北模式保駕護航，政策趨嚴也將為河北模式的未來帶來不確定性。

　　小結

　　春江水暖鴨先知。河北模式的締造者們也許早已經意識到原有商業模式的地域局限性，以及商業模式受政策調控的風險性。

　　早在財金 10 號文出臺之前，華夏幸福、宏泰發展、榮盛發展于外埠布局時，已經開始探索輕資產開發、菜單式服務等各種不同的新的業務模式。

　　新時代，新挑戰。河北模式能否在環京地區繼續施行我們拭目以待。